Госрегистр не может гарантировать безопасность сделок

Время от времени достоянием общественности становится очередная история о новой жертве черных риэлторов. Можно ли защитить свою частную собственность? Какие операции с недвижимостью наиболее популярны в Кыргызстане? Эти и другие вопросы интернет-редакция "ВБ" адресовала первому заместителю начальника Бишкекского управления земельного кадастра и регистрации прав на недвижимое имущество Мелису Кадырмамбетову.

- Сколько сделок заключается в год? Каких?

- В год в управление поступает порядка 160 тысяч заявлений, то есть в день 500-600 заявлений на регистрацию, инвентаризацию, аренду и прочие услуги. Также мы заключаем договоры купли-продажи без нотариального удостоверения. В 2011 году около 20 тысяч сделок было совершено именно в Госрегистре. Общее количество заявлений, которые граждане подали в прошлом году, составило где-то 180 тысяч. В основном это регистрация права собственности, аренды, землепользования по городу. Если муниципалитет предоставляет участки во временное пользование, то по закону арендатор должен пройти регистрацию - в течение трех лет по желанию, по истечении трех лет регистрация должна быть обязательной. Еще предусмотрена выдача государственных актов о праве частной собственности, во временное пользование, бессрочное пользование – для муниципальных и государственных учреждений, справки на заложенное имущество. Лицам, которые хотят заключать сделки у нотариуса, выдаем справки на продажу, на вступление в наследство. В этом году у нас появилось и нововведение - электронная база, которой могут пользоваться нотариусы. Без справки на продажу они могут проверить по компьютеру, не наложен ли на квартиру арест, не обременена ли она другими ограничениями. После такой проверки нотариус может сразу произвести договор купли-продажи. Это еще и упрощение процедуры для граждан.

- С какими проблемами вам приходится сталкиваться?

- Основная проблема управления – это наши помещения. У нас второй этаж полностью занят архивом, который пополняется каждый день. Так что нам нужны дополнительные площади для хранения документов. Есть проблемы, конечно, и со специалистами, текучестью кадров. Хочу отметить, что, когда мы нанимаем новых людей, они обязательно проходят дополнительное обучение, получают соответствующие сертификаты.

Если говорить о профессиональных трудностях, то нам приходится сталкиваться с фальшивыми договорами, доверенностями, постановлениями. Например, после 2005 года выдавали земельные участки по поддельным выпискам из постановлений райадминистраций. Сейчас мэрия судится по этим вопросам, но пока решение суд выносит в пользу тех, кто получил земельные участки. Конечно, с одной стороны, получатели наделов не виноваты, что выписки из постановлений были фальшивыми, здесь вина тех людей, которые все это лоббировали. А у нашего управления нет полномочий проверять каждый документ. Поэтому в 2008 году мы обратились к райадминистрациям с требованием передать заверенные копии общих постановлений, что значительно облегчило работу.

Есть и другие проблемы. Например, мы обязаны регистрировать право собственности или пользования, если все документы у человека в порядке. Регистрация не производится только в том случае, если на недвижимость наложен арест. Кроме того, многие приносят доверенности, выданные за рубежом. Их подлинность очень сложно подтвердить.

- А как проверяются местные доверенности?

- Если есть сомнения при заключении договора купли-продажи, то мы звоним нотариусу, чтобы узнать, делал он доверенность или нет. В основном это бывает из-за сканированной печати.

- Звоните ли вы собственнику, чтобы узнать, доверял он свое имущество или нет?

- Нет, звонить собственнику мы не имеем права. Кроме того, номер телефона может быть указан, а может, и нет. Поэтому связываться с собственником мы иногда не можем физически. Чтобы оформить один договор купли-продажи, нужно порядка одного часа. Сегодня оформлением документов занимаются 12 регистраторов. Очереди на совершение сделок и так большие. Мы не должны искать собственника, когда есть доверенность, выданная нотариусом.

- А если доверенность выдается на основе поддельных документов и собственник не знает, что с его имуществом совершаются сделки?

- Подлинность договора купли-продажи или технического паспорта мы можем проверить сами. Поскольку на всех документах, которые регистрировались у нас, есть печать о регистрации с подписью регистратора, который производил процедуру. Когда выдается технический паспорт, в архиве делается запись, какого числа и кем произведено обследование недвижимого имущества. Поэтому подделка правоустанавливающих документов, которые находятся у нас в архиве, практически невозможна. Основные сложности возникают с доверенностями.

- Как можно оградить свое имущество от схем черных риэлторов, которые регистрируют поддельную доверенность, потом передоверяют ее, а третье лицо перепродает квартиру без ведома собственника?

- Если доверенность была подделана без участия нотариуса, то, скорее всего, сделка не состоится. В таких случаях у предъявителей на руках не бывает печати, во многих случаях она только сканированная. И такие сделки мы проверяем. А когда доверенность выдает нотариус, который в сговоре с мошенником, мы бессильны. Мы будем регистрировать все сделки с недвижимостью по этой доверенности. Мы хозрасчетная организация и не можем создавать волокиту. От каждой сделки, от каждой регистрации у нас формируется бюджет управления, из которого складывается заработная плата каждого специалиста за месяц.

- Вы сталкиваетесь с черными риэлторами. Какие схемы наиболее распространены? На что гражданам стоит обратить особое внимание?

- Схемы изучать – не наше дело. Этим должны заниматься правоохранительные органы. Но, конечно, мы знаем о таких случаях, когда, например, люди живут на квартире. Хозяева кому-то дали доверенность, чтобы человек мог представлять интересы без права продажи или залога, а он уже подделывает генеральную доверенность. Есть еще мошенники, которые входят в доверие к пожилым людям и обманным путем забирают документы. Таких случаев очень много.

Также после 2005 года участились случаи, когда мошенники обещают людям в селах, что будут выделять земельные участки в Бишкеке, собирают деньги. Хотим сказать, что на сегодняшний день в Бишкеке нет земли под индивидуальное жилищное строительство.

- Ведется ли в управлении учет обманутых за год граждан?

- Эти случаи, конечно, выявляются, тем более что их не очень много. В год не больше трех–четырех подобных случаев. Повального мошенничества не было последние года три. До этого бывали случаи, в которых были замешаны все структуры. Тогда выявить мошенников практически невозможно.

- Регистрировались ли случаи, когда сотрудники Госрегистра были замешаны в черных схемах?

- Насколько я помню, было уголовное дело лет пять назад. Тогда подделывали технические паспорта. Было возбуждено уголовное дело. Когда начали разбираться, сотрудник сам уволился. Что за сотрудник? Он занимал руководящий пост? Нет. Я уже не помню его фамилии, это было давно. Человеческий фактор присутствует везде.

- Если у обманутого собственника есть еще одна квартира, может ли он защитить ее, написав вам заявление?

- Для наложения ареста на недвижимость каждое юридическое или физическое лицо может прийти, написать заявление, которое мы подошьем в архивное дело. Но арест налагается только на 10 дней. Если в течение этого времени кто-то придет переоформлять жилье, мы приостановим совершение сделки, но по истечении 10 дней должно быть представлено определение суда или прокуратуры о наложении ареста на недвижимость.

- То есть собственник никак не может защитить оставшуюся у него недвижимость?

- Да, если у мошенника на руках будет нотариально заверенная доверенность и оригиналы документов – технического паспорта. Собственники и сами должны быть осторожнее: если у них пропадают документы, им необходимо написать заявление об утере.

- Что делать собственнику, который не терял документы и тем не менее его квартира была продана или переоформлена?

- Мошенник может принести копию договора купли-продажи с доверенностью, написать заявление о выдаче технического паспорта. Технический паспорт - не правоустанавливающий документ. Это просто состояние недвижимости на момент обследования. На первом листе технического паспорта написано, что он не является юридическим документом.

- То есть у собственников нет гарантии, что завтра они не окажутся жертвами мошенников?

- Гарантий, конечно, нет. Ситуация ухудшилась, когда выросли цены на недвижимость. Это легкие деньги. Не допускать это – наша работа. Если мы зарегистрировали чье-то право, мы обязаны его защитить. Но когда к нам приходят с доверенностью и оригиналами документов, мы бессильны.