Жилищный вопрос остается одним из самых насущных и актуальных. Для его решения многие эксперты давно предлагают государству сделать ставку на ипотечное кредитование. Оно позволяет населению, не имея достаточных средств для покупки жилья, но обладая стабильным доходом и накоплениями, решать проблему с жильем. Что препятствует развитию ипотеки в Кыргызстане, в интервью "ВБ" рассказала инспектор управления внешнего надзора Национального банка Чолпон Сартбаева.
- Насколько рынок ипотечного кредитования развит в Кыргызстане?
- Ипотечное кредитование – один из самых проверенных и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. С одной стороны, оно позволяет улучшить жилищные условия населения, а с другой – стимулировать спрос на рынке недвижимости и строительства. Кроме того, развитие ипотечного кредитования – одна из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране.
За последние годы в Кыргызстане уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования. Сформирована основа и заложена законодательная база для его функционирования. Однако ипотека в чистом виде у нас еще не существует. Кредитование жилья или под залог жилья условно принимается как ипотека. Очень часто люди берут кредит на срок от 2 до 5 лет, тогда как сроки чистой ипотеки обычно варьируются от 15 до 25 лет.
- С чем это связано?
- Перспективы развития ипотечного кредитования зависят от наличия "длинных" финансовых ресурсов. Это, прежде всего, связано с кредитными возможностями банков, а также со степенью доверия кредиторов и заемщиков к текущей экономической ситуации.
- А где взять необходимые "длинные" деньги?
- В качестве основного источника для рефинансирования ипотечного кредитования используются накопления граждан. В этом смысле "длинные" и относительно недорогие деньги (резервы) пенсионных фондов, работающих в режиме накоплений, могут стать идеальным инвестиционным источником общего назначения.
8 из 23 банков Кыргызстана выдают ипотечные кредиты.
Это 9,5% кредитного портфеля банковской системы.
Средневзвешенные процентные ставки варьируются от 13,22 до 27,85% годовых.
Именно пенсионные накопительные системы позволяют вовлечь в рефинансирование ипотеки источники, казалось бы, совсем не жилищного предназначения. Конечно, пенсионные накопления граждан и работодателей имеют своей целью последующее пенсионное обеспечение, а вовсе не строительство, покупку нового жилья или какие-либо иные инвестиционные цели.
Однако само построение накопительной пенсионной системы предполагает постоянное превышение накопленных резервов над текущими выплатами. Отсюда – постоянная необходимость нецелевого использования резервов путем инвестирования в побочные проекты или инструменты. Причем инвестирования изначально свободного от целевых ограничений.
Тесное взаимодействие и взаимопроникновение двух базовых финансовых систем – пенсионной и ипотечной – может стать причиной ускоренного развития и формой существования обеих в обозримой перспективе.
- Сколько всего банков сегодня предоставляют ипотечные услуги?
- 8 из 23 коммерческих банков. На 30 июня текущего года по банковской системе КР было выдано 5 945 ипотечных кредитов на сумму 4 млрд 480 млн 58 тыс. сомов, или 9,5% в кредитном портфеле банковской системы. Причем наибольший объем приходится на Бишкек – 3 млрд 259 млн 13 тыс. сомов.
- На каких условиях выдаются ипотечные кредиты?
- Средневзвешенные процентные ставки варьируются от 13,22 до 27,85% годовых. Условия их погашения в большинстве случаев аннуитетные, когда выплаты устанавливаются периодически равными суммами через равные промежутки времени. Но в случае согласия банка также могут быть индивидуальные условия.
В качестве обеспечения принимается приобретаемое жилое имущество. Также большинство банков требуют часть стоимости приобретаемого имущества оплатить потенциальному заемщику собственными средствами или предоставить дополнительный залог, отвечающий требованиям банка.
- От чего зависит размер процентных ставок, и регулирует ли его каким-либо образом Нацбанк?
- По Закону "О банках и банковской деятельности" банки самостоятельно определяют и устанавливают процентные ставки по ипотечным кредитам на основе внутренних политик, процедур, своих финансовых возможностей и спроса на предлагаемые кредитные продукты.
В процентную ставку закладываются стоимость привлеченных средств (в том числе выплаты по депозитам), операционные расходы, затраты на покрытие кредитных и других финансовых рисков, плановую норму прибыли (маржу), а также риски, связанные с изменениями ситуации на рынке недвижимости.
На величину ставки процента также влияют факторы общеэкономического порядка и специфические условия самого кредита: срок, объем, обеспеченность ссуды и ее вид. Ипотечная ставка зависит от ряда показателей, основные из которых – объект кредитования, сумма первоначального взноса, уровень инфляции, доходов, а также стоимость привлечения ресурса.
- Какие условия необходимо создать для развития ипотеки?
- Прежде всего, нужно создать благоприятную налоговую среду, предоставив налоговые льготы для кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Также следует урегулировать механизм привлечения долгосрочных кредитных ресурсов. Назрела необходимость в создании механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае взыскания заложенного имущества. Следует уделить внимание созданию фонда временного жилья на период обращения взыскания, реализации жилья и приобретения нового для заемщика. Решение этих проблем необходимо как для защиты прав заемщиков, так и кредиторов.
