"Я приобрела квартиру у банка. В газете было размещено объявление о проведении торгов, предметом которых была квартира. Я предложила наивысшую цену, после чего квартира была продана мне. Продажа квартиры была оформлена в Госрегистре на меня. Однако позже бывший хозяин квартиры (у которого банк забрал квартиру за долги) обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры между банком и мной недействительным и применении последствий недействительности сделки. Судебный процесс еще не закончился, а истец (бывший хозяин квартиры) уже разместил в газете и на ТВ объявление о продаже моей квартиры – настолько он уверен в том, что суд вынесет решение в его пользу. Мне сказали, что в случае его выигрыша я должна буду вернуть квартиру банку, а банк должен вернуть уплаченные мной деньги за квартиру. Я не хочу возвращать квартиру, потому что моя семья освоилась здесь и квартира мне досталась несколько дешевле, чем она сейчас стоит. Подскажите, пожалуйста, что нужно указать в суде, чтобы выиграть процесс. Если я проиграю процесс, то как скоро мне придется съехать с квартиры? Как можно избежать этого?" - обратилась за консультацией к юристам читательница в рамках проекта "Правовая грамотность".
На письмо ответили специалисты портала Pravoved.kg.
"Прежде всего, сосредоточьтесь на судебном разбирательстве. Ваша главная совместная задача с банком – доказать суду, что все действия банка по реализации квартиры вам соответствуют законодательству Кыргызской Республики. Поскольку "банк забрал за долги" квартиру, то речь, вероятнее всего, идет об обращении взыскания на заложенное имущество, а, следовательно, вам необходимо изучить всю процедуру обращения взыскания на заложенное имущество и последующей реализации предмета залога в соответствии с Гражданским кодексом КР и Законом КР "О залоге". Вы должны сопоставить все действия банка по взысканию и реализации квартиры с действиями, которые предусмотрены вышеуказанными законами, знать все "слабые и сильные места" проведенной процедуры взыскания и реализации заложенного имущества. Все это необходимо для того, чтобы поддержать доводы юристов банка – в этом вопросе вы "в одной упряжке" с ними. Для этого вам необходимо ознакомиться со всеми материалами дела, консультироваться с юристами банка и согласовать совместные действия.
Ваша главная (индивидуальная) задача – изложить факты на судебных заседаниях таким образом, чтобы судья пришел к выводу, что вы являетесь добросовестным приобретателем (статья 291 ГК КР), т. е. лицом, которое приобрело квартиру у банка на публичных торгах и не знало (не должно было знать) о том, что банк не имел право продавать эту квартиру, если такой факт (т. е. факт нарушения банком законодательства при реализации квартиры) все-таки будет установлен судом.
В этом случае суд, придя к заключению, что вы являетесь добросовестным приобретателем, обязан освободить вас от ответственности и от обязанности вернуть квартиру (квартира не будет истребована у вас), несмотря на установленные в ходе судебного разбирательства факты нарушений законодательства при обращении взыскания на заложенное имущество и его последующей реализации, допущенные банком. Впоследствии банк и истец должны самостоятельно урегулировать свой спор о возмещении ущерба, причиненного истцу незаконной реализацией квартиры.
Относительно вашего вопроса об освобождении квартиры в принудительном порядке в случае отрицательного разрешения вышеуказанных задач, то можно констатировать, что такое "принудительное освобождение" незаконно занимаемой квартиры возможно после вступления решения суда о выселении в законную силу. Это означает, что после того, как суд вынесет решение о признании договора купли-продажи недействительным между банком и вами и применении последствий недействительности сделки, должно пройти тридцать дней (в случае необжалования этого судебного решения), после чего оно вступит в законную силу и будет исполнено путем возврата вам уплаченных денег за квартиру и оформления квартиры на имя истца, истец имеет право подать иск в суд о выселении из данной квартиры лиц, незаконно занимающих принадлежащее ему жилое помещение. Разумеется, это может затянуться на несколько месяцев, но итог будет один – вы будете выселены из квартиры.
Поэтому рекомендуем вам сразу подать апелляционную жалобу на судебное решение в случае, если суд по делу о признании договора купли-продажи недействительным примет решение не в вашу пользу. Это отдалит момент вступления "неугодного" решения в законную силу до вынесения решения городским судом, а также даст вам возможность привести свои доводы в суде апелляционной инстанции и попытаться еще раз доказать свою правоту и, безусловно, даст вам дополнительное время перед выселением.
Кроме того, нелишним будет для Вас поинтересоваться был ли наложен арест на вашу квартиру судом. Вы можете узнать при ознакомлении с материалами дела или, подав запрос в Госрегистр о предоставлении выписки из реестра на вашу квартиру. В случае отсутствия ареста вы сейчас можете заключить с "доверенным" лицом договор займа, который будет обеспечен залогом. Предметом залога будет выступать спорная квартира. Наличие залога затруднит исполнение "отрицательного" судебного решения и даст возможность использовать залог в качестве "рычага для торгов" с прежним собственником квартиры. При этом следует упомянуть о том, что при заключении договора займа возникает налоговая обязанность у заемщика или займодавца в зависимости от того, является заем процентным или беспроцентным", - прокомментировали юристы Pravoved.kg.
