Недоступное "Доступное жилье": популизм или реалии рынка?

ОАО "Государственная ипотечная компания" представило первые результаты программы "Доступное жилье". Сравнив масштабы информационной кампании в начале года и количество реальных участников на сегодняшний день, коих оказалось совсем немного, можно сделать вывод, что жилье по этой программе оказалось не таким уж и доступным.

Лояльные условия ГИК

Впервые о программе "Доступное жилье" заговорили в 2012 году. Инициатором было Министерство экономики. После обсуждений и доработок правительство утвердило программу в августе 2015 года и с начала 2016-го начало принимать заявки от кандидатов.

Критерии участия в программе вполне лояльные - возраст от 21 года и отсутствие собственного жилья. Также общий стаж работы должен составлять как минимум 3 года, из которых год - на последнем месте работы. Кроме того, у потенциального претендента не должно быть никаких гражданских сделок с недвижимостью за последние 3 года. Под эти параметры подходил практически каждый второй работник бюджетной сферы. В приоритетном порядке рассматривались заявки от медиков, учителей и милиционеров.

Процентная ставка по ипотеке зависит от первоначального взноса. Если он составит от 10 до 20%, то процентная ставка составит 14% годовых. Если первый взнос от 20 до 30% - то 13% годовых. Если участник программы внесет более 30% стоимости жилья, процентная ставка составит 12%.

Максимальная сумма кредита - 3 миллиона сомов, на которые можно приобрести жилье площадью не более 70 кв. метров, при этом стоимость 1 кв. м не должна превышать $ 600.

Чисто гипотетически

Эксперты считают, что ставка 12-14% годовых вполне приемлема. С позиции финансовой математики идет переплата не за квартиру, а за кредит, взятый на 15 лет. И чем меньше сумма первоначального взноса, тем больше проценты. И также чем дольше срок кредита, тем больше сумма переплаты. К тому же условия ГИК намного демократичнее коммерческих банков, которые предлагают ипотеку под 25% годовых с максимальным сроком до 10 лет.

Однако математический расчет показал, что для работников бюджетной сферы даже эти сравнительно лояльные условия практически невыполнимы. По крайней мере для тех, кто планирует приобрести жилье в Бишкеке.

Представим врача с заработной платой в 20 тыс. сомов, которая с мужем снимает квартиру в Бишкеке, но планирует приобрести жилье под ипотеку. Самый оптимальный вариант – недорогая однушка на максимальный срок – 15 лет.

Однокомнатная квартира 105-й серии площадью 35 кв. м в одном из спальных районов стоит в среднем около 1 632 000 сомов ($24 тыс.). При этом минимальная сумма взноса должна составлять не менее 10% от стоимости жилья. То есть она должна внести минимум 163 200 сомов (примерно $2400). В этом случае ежемесячный взнос в 14% годовых составит 19 500 сомов.

Но можно досрочно погасить кредит с меньшей переплатой, если у бюджетников появятся дополнительные источники дохода.

Бюджетники не могут найти жилье по условиям ГИК

На сегодняшний день в сводном списке участников программы "Доступное жилье" числятся 4 684 работника бюджетной сферы. При этом только 132 человека оформили ипотечный кредит: в городах Бишкек и Ош - по 27 человек, Чуйской области – 19, Таласе – 5, Нарыне – 5, на Иссык-Куле – 21, Оше – 2, в Джалал-Абаде - 21 человек и в Баткене - 5.

Как объяснили в компании, столь малое количество заемщиков объясняется нехваткой средств для начального взноса и опасениями граждан оформлять долгосрочные кредиты.

На данный момент 274 участника отказались от участия в программе в связи с нехваткой средств для взноса и 173 участника написали заявления с просьбой отсрочить получение кредита.

Другая проблема заключается в том, что на рынке недвижимости очень мало квартир, соответствующих условиям государственной ипотечной программы. В компании привели основные причины:

1. стоимость одного кв. м превышает $600;
2. недостаточное количество готового жилья под ключ на первичном рынке, соответствующего параметрам жилья эконом-класса;
3. отсутствие либо недостаточное количество готового жилья под ключ в регионах страны.

"Анализ показывает, что по городу Бишкеку одно- и двухкомнатные квартиры 104-й и 105-й серии стоят от 700 до 900 долларов за один квадратный метр. На первичном рынке очень мало квартир под ключ, которые по параметрам жилья подходят к условиям программы. Есть дома, уже пригодные к заселению, но они не сданы в эксплуатацию, соответственно нет правоустанавливающих документов. Вышеперечисленные факты значительно сужают выбор жилья для участников программы и вызывают недовольство с их стороны", - отметили в компании.

Для того чтобы расширить выбор недвижимости по условиям госипотеки, ГИК сейчас ведет переговоры со строительными компаниями и банками по выдаче ипотечных кредитов в новых домах, не сданных в эксплуатацию, но практически готовых к заселению. Также дорабатывается механизм "Аренда с последующим выкупом". Планируется, что ГИК, Госархстрой и строительные компании заключат трехсторонний договор и начнут строительство многоквартирных домов эконом-класса.

"Доступное жилье" должно быть доступным

Эксперт Эрик Ирискулбеков считает, что в целом эта программа нуждается в доработке.

"Жилье по программе "Доступное жилье" на самом деле должно быть экономически доступным. От того, что мы ее назвали "Доступным жильем", оно таковым не стало, поскольку социальные работники, на которых была ориентирована эта программа, фактически не могут воспользоваться всеми инструментами, заложенными в этой программе. Фактически она сильно не отличается от услуг коммерческих банков. Сроки могут быть длиннее, и это плюс, но и вклад необходимо делать самим. Если у них нет собственного вклада, то они не могут попасть под эти критерии. Если ты нашел эту квартиру, но она стоит больше, то ты не можешь ее приобрести, а квартиры от строительных компаний по квадратуре и стоимости не соответствует критериям этой программы. В целом это получается профанация. Может, есть единичные случаи, но в целом эта программа не работает. Необходимо ее адаптировать под реальные возможности бюджетников и условия рынка недвижимости", - считает Ирискулбеков.

Глава общественного фонда "Наше право" Калича Умуралиева настроена более категорично и считает, что бюджетникам и вовсе не нужно рассчитывать на эту программу.

"Доступное жилье" ориентировано на всю страну, но, учитывая средние доходы бюджетников, не знаю, как и на кого рассчитывали. Ее писали не те, кто разбирается в жилищной политике и ее тенденциях. Вот человек получает 10 тыс. сомов и его средний доход не покрывает эту ипотеку, тогда он уже не попадает под эту программу. Получается, что это кабальные условия.

Кроме того, ипотека подразумевает наличие "длинных" денег в банковском секторе и реальные возможности для бюджетников. Но в Кыргызстане нет таких "длинных" денег, поэтому коммерческие банки и дают ипотеку только на короткий срок, потому что нет гарантии стабильности. И то, что ипотека от государства рассчитана на 15 лет и на 12-14%, тоже не решение жилищных проблем бюджетников. У них сегодня есть работа, завтра нет. Где гарантии, что через 15 лет они получат свое жилье? Государство должно пересмотреть жилищную политику, перенимать опыт других стран и вводить более реальные проекты, например дешевое арендное жилье. В Европе люди годами спокойно арендуют недорогое жилье", - считает Умуралиева.