Ипотека в Кыргызстане: брать или не брать?

Рынок кредитования все активнее развивается в нашей стране: кредиты глубоко проникают в нашу жизнь и почти каждый из нас хотя бы раз в жизни задавался вопросом: "Брать кредит или не брать?". А насколько рискованной может оказаться затея с ипотечным займом, ведь это долгосрочный кредит? На этот и другие вопросы отвечает заместитель председателя правления ОАО "Халык Банк Кыргызстан" Валентина Айдаралиевна КОВАЛЕНКО.

- Валентина Айдаралиевна, как топ–менеджер банка ответьте, насколько рискованно брать ипотечный заем?

- Решение о получении кредита, в том числе ипотечного займа, каждый человек должен принять для себя сам. Мы, банковские работники, лишь даем информацию для принятия такого решения, разъясняем преимущества и недостатки продукта. В случае если решение потенциальным заемщиком принято, осуществляем процедуру оформления кредита.

При этом бытует мнение о кредите как о кабале, в особенности когда речь заходит об ипотечном кредитовании. Здесь следует понимать, что банк выступает лишь проводником к получению финансовых ресурсов, и, кстати, гораздо более доступных, чем те же частные займы, где все слишком непредсказуемо.

- Может, это происходит потому, что у нас в стране не самые низкие процентные ставки?

- Да, процентные ставки по кредитам на нашем рынке объективно не самые дешевые. Люди пытаются сравнивать ставки на нашем локальном рынке с более привлекательными ставками в странах Западной Европы, Соединенных Штатах Америки. Но нужно понимать, из чего складывается стоимость привлеченных ресурсов: банки размещают в кредиты ресурсы, полученные ими в инвестиционных фондах или у населения в виде депозитных продуктов. И если мы декларируем ставки по депозитам для населения до 12–13% годовых, добавьте туда расходы, которые несет банк при оформлении займа, операционные риски и долю дохода (зачастую размер дохода не превышает одного–двух процентов), которые должен получить акционер, - становится понятнее, откуда берется средняя ставка по кредиту в размере от 15–16% годовых и выше.

Безусловно, выгоднее не иметь кредита вообще. Однако цены на недвижимость достаточно высоки как на первичном, так и на вторичном рынке. И для большинства граждан, даже имеющих стабильный доход, задача приобретения собственного жилья становится непосильной. Таким образом, ипотечный кредит остается одним из реальных механизмов приобретения собственного жилья.

- Каковы основные плюсы ипотечного займа?

- Во–первых, из–за высокой стоимости недвижимости откладывать на квартиру или дом можно довольно долго. Ипотечный же кредит дает возможность иметь собственное жилье уже сегодня. Во–вторых, ипотека способствует получению кредита на длительный период времени, в течение которого размер ежемесячных платежей не изменится и никто не попросит вас вернуть сумму досрочно, как, например, в случае с частными займами. В–третьих, согласитесь, гораздо комфортнее выплачивать взносы по кредиту, оплачивая собственную квартиру, а не тратиться на аренду жилплощади.

Попробую объяснить более наглядно: примерная стоимость однокомнатной квартиры - 25 000 долларов США (или 1 750 000 сомов). Рассчитаем ипотечный кредит сроком на 10 лет. Первоначальный взнос в размере 30% от стоимости квартиры составит 7 500 долларов США (или 525 000 сомов), а ежемесячный платеж по кредиту - порядка 22 тысяч сомов. То есть если вы снимаете однокомнатную квартиру за 12 тысяч в месяц, то, добавив еще 10 тысяч, вы сможете осуществить мечту о приобретении собственного жилья.

Также важно отметить, что, оформляя ипотечный кредит, вы получаете профессиональную экспертизу правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на приобретаемую недвижимость. Таким образом фактически получаете юридическую гарантию того, что на приобретаемом объекте нет побочных обременений.

Вкратце, я бы вывела три основных критерия для принятия решения: первое - важно объективно оценить свои финансовые возможности; второе - правдиво рассказать о них представителю банка, который поможет подобрать оптимальные условия; и третье, самое важное, - со всей серьезностью отнестись к соблюдению кредитной дисциплины. Испорченная кредитная история сильно усложнит вам вопрос получения новых кредитов в дальнейшем.

- Что вы посоветуете молодым семьям, которые мечтают о собственном жилье?

- Для планирования ипотечного кредита молодым семьям нужно решить два вопроса, касающихся семейного бюджета: какую часть ежемесячного бюджета они смогут тратить на текущие нужды и какую сумму безболезненно смогут отдавать в качестве взносов по ипотеке?

Далее я бы рекомендовала заняться практикой накоплений и попробовать откладывать эту сумму на депозитный счет в банке. Тем самым вы решаете как минимум две важные задачи: дисциплинируете себя, ежемесячно откладывая определенную сумму, и начинаете копить сумму первоначального взноса. Здесь есть еще один очевидный плюс - чем больше вы сделаете накоплений (не 20–30, а например 30–40 процентов), тем меньшую сумму кредита вам нужно будет брать в банке, и тем меньше вы банку в итоге выплатите процентов.

Если, уже имея текущий кредит, у вас появляется возможность отложить/заработать сверх того, что изначально запланировали, вы можете осуществить частичное досрочное погашение кредита. Это тоже будет уменьшать вам сумму процентов, которую вы выплатите банку.

- В какой валюте, на ваш взгляд, стоит брать ипотеку?

- Если вы решили взять кредит на длительный срок, то я бы рекомендовала национальную валюту. Тем более когда ваш основной доход формируется за счет заработной платы в сомах. Этим вы убережете себя от риска изменения валютных курсов в долгосрочной перспективе.

- Каковы условия получения ипотечного кредита в "Халык Банке"?

- Наши условия по ипотечным кредитам одни из наиболее привлекательных на рынке. Мы предлагаем ставки от 16% годовых в сомах и от 14% годовых в долларах США; срок кредитования - до 10 лет, для участников наших зарплатных проектов - до 12 лет. Эффективная процентная ставка в сомах - от 18,07% годовых, в долларах США - от 15,75 % годовых. Первоначальный взнос должен составлять сумму не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости.

- Что делать, если нет первоначального взноса?

- Если у вас нет достаточной суммы для первоначального взноса, можете предоставить дополнительный залог и получить кредит в размере полной стоимости сделки. То есть вместо первоначального взноса вы можете поставить в залог любую другую недвижимость, оформленную на вас либо на родственников. С их согласия, разумеется.

- Что насчет поручителей? Иногда их сложно найти. И как обстоят дела со страхованием недвижимости?

- В нашем банке нет обязательного требования поручительства третьего лица. Обязательное страхование недвижимости осуществляется, только когда речь идет о суммах свыше 50 000 долларов США (эквивалент в сомах).

"Халык Банк" старается обеспечить гибкий, индивидуальный подход к каждому клиенту, сотрудники предлагают наиболее подходящие программы кредитования. Главный девиз в нашей с вами работе - установление партнерских добросовестных отношений. Для нас важно заслужить доверие клиента, чтобы он мог без боязни и стеснения обратиться к нам в любой сложный для него в финансовом смысле момент.

- Посоветуйте, что делать, если у человека уже есть ипотечный кредит в другом банке, в этом случае он может обратиться в "Халык Банк", чтобы закрыть текущий кредит?

- Да, к нам могут обратиться клиенты, у которых уже есть ипотека в другом банке. Например, кто–то оформил ипотеку в долларах, а теперь хочет выплачивать кредит в сомах, или текущая ставка выше - при наличии положительной кредитной истории мы всегда пойдем навстречу и сможем выдать ипотечный заем для рефинансирования текущего кредита в другом банке.

- Какие нужны документы для получения ипотечного кредита?

- О, здесь мы тоже стараемся быть удобными и сводим перечень документов к минимуму: паспорта (заявителя, супруга, залогодателя); свидетельство о браке/разводе; документы на приобретаемое/имеющееся имущество; документы, подтверждающие источник дохода (справка о заработной плате, в случае если заявитель занимается предпринимательской деятельностью - патент/свидетельство/учредительные документы плюс данные по бизнесу).

Процедура рассмотрения и выдачи кредита занимает 5–7 рабочих дней.

- С какой категорией клиентов сейчас работает ваш банк?

- Мы работаем с разными категориями клиентов. Это, например, молодые семьи, которые хотят жить отдельно от родителей, иногородние студенты вузов, которым родители приобрели квартиру, семьи, которые приобретают квартиры или дома большей площади, а имеющуюся сдают в аренду. Мы также работаем с предпринимателями, которые приобретают квартиры для себя и/или для сдачи в аренду.

- Валентина Айдаралиевна, с какими вопросами или опасениями потенциальных заемщиков вы чаще всего сталкиваетесь на практике?

- Бывает так, что потенциальный заемщик уверен в своих возможностях оплачивать ипотечный кредит, но считает, что у него нет шансов его получить, так как, например, заработной платы по основному месту работы оказывается недостаточно для оплаты взносов или же человек сталкивается со сложностью подтверждения своих доходов. Совет потенциальному заемщику: довериться кредитному специалисту и рассказать о ваших источниках регулярных денежных поступлений. Специалист подскажет, как можно подтвердить то или иное направление финансовой деятельности, проанализирует доходы членов вашей семьи, предложит взять дополнительного созаемщика, поручителя и так далее. Вариантов может быть несколько.

Другой распространенный вопрос - возможность досрочного погашения кредита. По закону достаточно уведомить банк за 30 календарных дней до планируемого погашения. А по истечении данного срока он может смело закрывать кредит. Проценты по кредиту будут взиматься только за фактически отработанное кредитом время.

Следующий распространенный случай опасений: что произойдет в случае наступления форс–мажорных обстоятельств и невозможности оплаты кредита. Работники банка - обычные люди, которые всегда стараются прийти на помощь адекватному человеку, попавшему в сложную жизненную ситуацию. Вам могут быть предложены варианты реструктуризации вашего кредита, предоставлены отсрочки и гибкие графики. Одним словом, будут найдены пути смягчения условий текущего кредита. Вы также в любое время сможете самостоятельно реализовать вашу недвижимость по рыночной цене и закрыть остаток задолженности.

Таким образом, если все хорошо взвесить, можно минимизировать риски, связанные с ипотечным кредитованием.

Искренне желаю всем жителям нашей страны улучшения жилищных условий! В том числе с нашим участием!

О БАНКЕ: